Wie man als Deutscher oder Österreicher eine Immobilie in Portugal kauft

05.05.2022

Die Anforderungen, um als Deutscher oder Österreicher eine Immobilie in Portugal zu kaufen

Der Kauf eines Hauses in Portugal als Ausländer ist nicht kompliziert, aber es gibt einige Komponenten zu beachten, wie zum Beispiel die NIF-Nummer. Außerdem ist es notwendig, die Dokumente zu verstehen, die Sie vor Abschluss des Kaufs auswerten müssen, wie Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen und wie Sie einen Bankkredit erhalten.

Wer darf in Portugal ein Haus oder eine Immobilie kaufen?

Jeder, unabhängig von der Nationalität, kann eine Immobilie in Portugal kaufen. Einzige Voraussetzung ist eine in Portugal gültige Steuernummer (NIF). Der Kaufprozess einer Immobilie in Portugal ist für EU-Bürger wie Deutsche oder Österreicher aufgrund des freien Personen- und Kapitalverkehrs sogar noch einfacher als für Nicht-EU-Bürger.

Die Beantragung einer NIF-Nummer in Portugal ist kostenlos und kann von Gebietsansässigen und Gebietsfremden beantragt werden. Ausländische Staatsbürger müssen lediglich einen gültigen Reisepass vorlegen. Für deutsche und österreichische Staatsbürger reicht sogar ein deutscher oder österreichischer Personalausweis.

Der Kaufprozess

Der Erwerb von Immobilien kann mit viel Dokumentation und Bürokratie verbunden sein, daher läuft der Prozess oft über spezialisierte Vermittler wie Anwälte. Dennoch ist es hilfreich zu wissen, welche Unterlagen für den Kauf einer Immobilie in Portugal erforderlich sind.

Wichtige Dokumente, die vor dem Immobilienkauf zu verifizieren sind

Vor dem Kauf einer Immobilie in Portugal, egal ob Sie Portugiese oder Ausländer sind, müssen bestimmte Dokumente ausgewertet werden, um sicherzustellen, dass Sie nach Abschluss des Kaufs keine unangenehmen Überraschungen erleben:

1) Technisches Datenblatt der Immobilie (Ficha técnica de habitação - FTH)

Dieses Dokument enthält die technischen und funktionalen Merkmale eines Wohngebäudes. Eine Kopie kann beim Rathaus des jeweiligen Ortes angefordert werden. Dieses Dokument ist für Gebäude erforderlich, die nach dem 30. März 2004, dem Datum des Inkrafttretens des diesbezüglichen Gesetzesdekrets, gebaut oder Umbau-, Erweiterungs- oder Renovierungsarbeiten unterzogen wurden.

2) Eigentumsurkunde (Certidão do Teor)

Die Eigentumsbescheinigung für Immobilien kann beim Standesamt der zuständigen Gemeinde bezogen werden und ermöglicht es, den Namen der eigentlichen Eigentümer einer Immobilie, die Zusammensetzung und allfällige dazugehörige Anlagen zu validieren.

3) Grundbuch (Caderneta Predial)

Das Grundbuch ermöglicht es sofort, die steuerlichen Zusammenhänge der Immobilie zu verstehen, wie z. B. die zu zahlende Gemeindesteuer (IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis). Sie kann sowohl physisch als auch digital bei den Finanzbehörden beantragt werden.

4) Energieausweis

Der Energieausweis analysiert die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis F (sehr ineffizient) und wird von der Energieagentur zertifizierten Technikern ausgestellt. Dieses Zertifikat ist für jede auf dem Immobilienmarkt platzierte Immobilie (Kauf oder Miete) obligatorisch und es liegt in der Verantwortung des verkaufenden oder vermietenden Eigentümers, es zu erhalten.

Der Kaufvorvertrag

Im Kaufvorvertrag ist Folgendes geregelt:

Vereinbarter Wert für den Kauf der Immobilie und Zahlungsweise;
Detaillierte Identifizierung des Käufers und Verkäufers;
Objektdaten, einschließlich Typologie, Lage und Gebäudebeschreibung;
Höhe der Kaution oder vereinbarten Anzahlung (falls zutreffend);
Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags und mögliche Folgen, wenn dies nicht wie vereinbart erfolgt;
Hinweis darauf, dass die Immobilie frei von nicht diskriminierenden Gebühren gehandelt wird;
Wohn- oder Baugenehmigung.

Die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen

Lissabon ist bei weitem die teuerste Region in Portugal, um Immobilien zu kaufen, mit einem Durchschnittspreis von 455.885 € oder 2.787,11 €/m².

Es folgen die Stadt Porto, die Region Algarve und die Insel Madeira mit 299.328 € (1.527,88 €/m²), 421.255 € (2.081,24 €/m²) bzw. 417.588 € (2.114,84 €/m²).

Auf der anderen Seite sind Portalegre, Guarda und Castelo Branco die Bezirkshauptstädte mit den günstigsten Wohnungen mit Quadratmeterpreisen unter 700 Euro.

Kann ich als Deutscher oder Österreicher in Portugal einen Kredit oder eine Hypothek erhalten?

Dies ist eine der am häufigsten gestellten Fragen, die wir erhalten, und die Antwort lautet "Ja"! Ausländer können einen Bankkredit erhalten, um Immobilien in Portugal zu kaufen.

Der Prozentsatz des Kaufpreises, den die meisten Banken bereit sind, Ausländern zu finanzieren, liegt jedoch in der Regel bei maximal 70 %.

In den meisten Fällen darf die Schuldenlast 30 oder 35 % des Einkommens des ausländischen Staatsbürgers nicht übersteigen. Die Laufzeit beträgt in der Regel 5 bis 40 Jahre.