Voldoet u aan de nieuwe Portugese vergunningvereisten voor vakantieverhuur? Alojamento local

In oktober 2018 heeft Portugal een nieuwe wet afgedwongen met meer vereisten voor het verkrijgen (en behouden) van de Portugese AL-licentie (Alojamento Local). Nu, meer dan een jaar later, wordt dit onderwerp weer minder besproken in het nieuws en openbare discussies van woningeigenaars. Veel vastgoedeigenaren  hebben de nieuwe wet 62/2018 daarom ook opzij gezet en slechts de helft van alle eigenaars weet nog wat er daadwerkelijk is veranderd.

Nu veel eigenaren zich nu voorbereiden op het komende seizoen, is het misschien de moeite waard om onszelf te herinneren aan de nieuwe vereisten, om volledig te voldoen aan de nieuwe wet voor vakantieverhuur. De wettelijke vereisten zijn vrij eenvoudig te volgen. Hier is een overzicht van wijzigingen die de wet 62/2018 ons heeft gebracht.

Prioriteit voor residentiele woningen 

Het bestrijden van het beperkte en zelfs onvoldoende aanbod van woningen voor bewoners in bepaalde delen van de grotere steden en vakantieoorden zoals de Algarve is waarschijnlijk de aansteker geweest voor het wijzigen van de wetgeving rond vakantieverhuur in Portugal.

De overheid heeft nu het recht om zones te creëren waar slechts een beperkt aantal AL-vergunningen kan worden verleend. In de tussentijd hebben sommige wijken in Lissabon, zoals Bairro Alto of Castelo, de status van zo'n "área de contenção" gekregen.

Deze zones zullen meestal zones zijn waar de huisvesting zeer beperkt is (en de vraag zeer groot is) en de noodzaak van het bijbehouden van de beperkingen zal om de twee jaar opnieuw worden geëvalueerd en herzien.

Dit betekent dat licenties van bestaande huurwoningen in Portugal voor korte termijn niet langer kunnen worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar als het onroerend goed wordt verkocht of geërfd. Deze wet is al van kracht en gemeenteraden kunnen de afgifte van nieuwe vergunningen onmiddellijk opschorten.

Herkenbaarheid van de vakantiewoning in Portugal en informatie

Alle woningen met een AL-vergunning, behalve villa's, moeten zich nu identificeren met een AL-informatieplaat buiten de muur van het gebouw, naast de ingang. Alleen één goedgekeurd formaat is toegestaan als informatieplaat.

Binnen het pand moeten vastgoedeigenaren een meertalig informatieboek plaatsen. Het doel van dit boek is om alle gasten duidelijke en betrouwbare informatie te geven over afvalverwijdering, gebruiksinstructies voor alle apparaten in het pand, zoals de magnetron, oven of barbecue, contactgegevens van de vastgoedbeheerder of eigenaar, evenals de regels van het condominium als de vakantiewoning deel uitmaakt van een condominium.

Dit boek moet in het Portugees, Engels en 2 andere talen zijn die door de AL-vergunningshouder kunnen worden gekozen.

De macht van het condominium

Voor vakantiewoningen in een condominium kunnen extra kosten verbonden zijn. Vastgoedbeheerbedrijven voor condominiums hebben nu het recht om de kosten voor eigendommen met een AL-licentie tot 30% te verhogen, indien dit goedgekeurd wordt door ⅔ van de eigenaren binnen het condominium. Omdat de concurrentie tussen beheermaatschappijen groot is in regio's met veel AL-gelicentieerde eigendommen, hebben slechts enkele beheermaatschappijen tot nu toe stappen genomen om hun kosten effectief te verhogen.

De meeste eigenaren binnen een condominium kunnen zich echter verzetten tegen het gebruik van een condominium voor vakantieverhuur. Dit treft vooral nieuwe aanvragers. Voor de bestaande vergunninghouders kan ook een annulering van de vergunning worden aangevraagd door de meerderheid van de eigenaren binnen het condominium, maar dit moet dan ook worden goedgekeurd door de gemeente.

In ieder geval moeten alle appartementen met een AL-licentie nu een verzekering hebben om het risico van schade door gasten aan de gemeenschappelijke ruimtes van een condominium te dekken. Nieuwe aanvragers moeten deze verzekering onmiddellijk hebben om de licentie te verkrijgen. Bestaande eigendommen in Portugal moeten deze verzekering binnen de overgangsperiode van twee jaar hebben.

Wetshandhaving rond vakantieverhuur in Portugal

Er is aangekondigd dat inspecties door de gemeente en ASEA nu vaker zullen plaatsvinden. Als het vastgoed niet voldoet aan de vereisten, kan de gemeente de AL-vergunning onmiddelijk intrekken, met extra kosten en boetes.

Achtergrond voor de wetswijziging

Over het algemeen en vooral in vergelijking met andere landen, heeft de herziening van de wetgeving rond vakantieverhuur in Portugal geen dramatische veranderding gebracht. Naar schatting 30.000 gezinnen zijn afhankelijk van vakantieverhuur-gerelateerde activiteiten, inclusief de vele duizenden onafhankelijke en kleine bedrijven die op dit gebied actief zijn. Toerisme blijft een zeer belangrijke en dynamische bron van inkomsten in veel delen van Portugal en dit wordt ook weerspiegeld in de "zachte" aanpak rond vakantieverhuur in Portugal. Anderzijds heeft minder dan een derde van de panden die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt voor de vakantieverhuurmarkt de juiste licentie voor deze activiteit.

Belalgarve Consultants, een in Portugal geregistreerd nationaal merk, is uw adviesbureau voor vastgoed onder de zon van Cyprus, Kaapverdië en Portugal. Met toegang tot meer dan 5000 investeringsmogelijkheden in deze landen, kunnen wij uw ideale partner zijn als u op zoek bent naar vastgoed onder de zon, als investering of tweede thuis.

We helpen onze klanten ook bij het beheren van vastgoed op de zeer rendable vakantieverhuurmarkt. Onze ruime ervaring op het gebied van toerisme en vastgoedbeheer helpt u bij het maximaliseren van de inkomsten en efficiëntie van uw eigendom. Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie of bezoek www.belalgarve.com.