Le Négationnisme Immobilier : Un Regard sur le Marché du Logement au Portugal

Comprendre les Véritables Causes des Prix Élevés de l'Immobilier au Portugal

Cet article s'inspire d'une tribune initialement écrite en portugais par Paulo Caiado, Président de l'APEMIP, l'Association des Professionnels de la Médiation Immobilière Portugaise.

Au Portugal, le coût élevé du logement est souvent attribué à la spéculation, mais cette vision néglige une réalité cruciale : la rareté des logements disponibles.

Attribuer systématiquement la hausse des prix de l'immobilier à la spéculation est une forme de négationnisme. C'est comparable à nier l'existence du COVID-19 ou des changements climatiques. Bien que chacun ait droit à son opinion, nier les principes fondamentaux de la dynamique du marché déforme les véritables causes des prix de l'immobilier.

Dans le marché immobilier, lorsque la demande est élevée et l'offre limitée, les prix augmentent inévitablement. Ce n'est pas de la spéculation, c'est un principe économique fondamental.

Au cours des 25 dernières années, mon expérience approfondie dans le secteur immobilier m'a montré que les vendeurs, indépendamment de l'emplacement de leur propriété - des quartiers les plus chers de Lisbonne aux banlieues les moins chères - cherchent toujours à obtenir le prix le plus élevé possible. Aucun vendeur que j'ai rencontré n'a jamais été disposé à accepter moins que la valeur marchande, influencé par des convictions politiques ou idéologiques. Sans exception, chacun cherche à obtenir le meilleur retour sur son investissement.

L'idée que la spéculation est responsable de la hausse des prix de l'immobilier est fréquemment évoquée, mais cette notion nie la réalité du marché. La spéculation se produit lorsqu'un vendeur demande un prix bien supérieur à ce que le marché est prêt à payer à ce moment-là. Cependant, lorsqu'un bien rare attire plusieurs acheteurs intéressés, entraînant ainsi une hausse des prix, c'est simplement le fonctionnement du marché, et non de la spéculation.

Au Portugal, le coût élevé du logement est principalement dû à une pénurie de logements. Les facteurs qui contribuent à la valeur d'une maison sont bien connus : le terrain, la planification du projet, les processus administratifs, les matériaux de construction et la main-d'œuvre. Plus ce processus est long, plus la maison sera chère. Si le terrain est cher, ce coût se reflétera dans le prix de la maison. Le gouvernement peut influencer le prix des terrains en rendant plus de terrains disponibles pour le développement.

Les matériaux de construction ont vu leurs prix augmenter au cours des dernières décennies, et cette tendance devrait se poursuivre. Les coûts de main-d'œuvre sont également un facteur important, car les travailleurs revendiquent légitimement des salaires équitables. Il est irréaliste d'attendre des prix de logements plus bas au détriment des salaires des ouvriers du bâtiment. De plus, les taxes imposées sur l'ensemble du processus de construction, déterminées par l'État, affectent également le coût du logement. Ainsi, des logements plus abordables ne sont possibles que si le gouvernement intervient.

Les prix élevés de l'immobilier au Portugal peuvent également être attribués à une baisse significative des nouvelles constructions. Au cours de la dernière décennie, 700 000 logements de moins ont été construits ou rénovés par rapport à la décennie précédente. Malgré une diminution de la population autochtone portugaise, le pays a vu l'arrivée de plus de 600 000 immigrés, essentiels pour l'économie, durant la même période.

Blâmer la spéculation pour les prix élevés de l'immobilier est une négation de la réalité. Lors de la vente d'une maison, chacun cherche à obtenir le meilleur prix possible, et il en va de même pour l'achat. C'est ainsi que fonctionne le marché. Reconnaître cette réalité est crucial pour identifier des solutions efficaces à la crise du logement au Portugal.