Nebenkosten beim Immobilienkauf in Portugal

Die zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf in Portugal

Die Transaktionssteuern für Immobilien in Portugal sind relativ niedrig

Im Vergleich zu den meisten anderen europäischen Ländern sind die Transaktionssteuern für Immobilien in Portugal sehr niedrig. Während Sie in Spanien in der Regel zwischen 8 und 10 % des Kaufwertes Ihrer Investition unter der Sonne zahlen, sind es in Portugal nur 5 bis 6 %. Die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Portugal hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Wert der Immobilie, dem Grund des Kaufs und ob der Kauf über eine Hypothek erfolgt.

In jedem Fall muss der Käufer beim Kauf einer Immobilie in Portugal die folgenden Steuern zahlen. Die Zahlung hierfür erfolgt in der Regel am Tag der endgültigen Kaufurkunde.

So berechnen Sie die Transaktionssteuern für Immobilien in Portugal

Um die Transaktionssteuern berechnen zu können, müssen Sie zunächst den Kaufwert der Immobilie kennen. Sie müssen auch wissen, ob Sie die Immobilie in Portugal als Erstwohnsitz und ständigen Wohnsitz oder als Zweitwohnsitz zur Eigennutzung oder zur Vermietung erwerben.

A) Transaktionssteuern für Immobilien, die als Zweitwohnsitz oder zur Vermietung gekauft wurden*

Die meisten ausländischen Immobilieninvestoren und ausländischen Immobilienkäufer fallen unter diese Steuerregelung. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um Mieteinnahmen zu erzielen, oder ein zweites Zuhause unter der portugiesischen Sonne suchen, um dort zu überwintern, aber eine eigene Adresse in Ihrem Herkunftsland haben, ist dieser Transaktionssteuersatz für Sie gedacht:

Die portugiesische Immobilientransaktionssteuer IMT

Dies ist die tatsächliche portugiesische Transaktionssteuer. Der Käufer haftet für die korrekte Zahlung dieser Übertragungssteuer für Immobilien in Portugal. Um diese Steuer zu berechnen, suchen Sie in der folgenden Tabelle nach dem Kaufwert Ihrer Immobilie in Portugal, multipliziert mit dem Steuersatz. Vom Ergebnis ziehen Sie dann den Tarifrabatt ab.

bis zu: 101.917,00 € - Steuersatz: 1 % und kein Steuerrabatt
von: 101.917,00 € bis: 139.412,00 € – Steuersatz: 2 % – Rabatt: 1.019,17 €
von: 139.412,00 € bis: 190.086,00 € – Steuersatz: 5 % – Rabatt: 5.201,53 €
von: 190.086,00 € bis: 316.772,00 € – Steuersatz: 7 % – Rabatt: 9.003,25 €
Von: 316.772,00 € bis: 607.528,00 € – Steuersatz: 8 % – Rabatt: 12.170,97 €
Von: 607.528,00 € bis: 1.102.920,00 € – Steuersatz: 6 % und kein Steuerrabatt
Mehr als: 1.102.920,00 € – Steuersatz: 7,5 % und ohne Rabatt

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufwert von 500.000 € als Zweitwohnsitz oder zu Investitionszwecken kaufen, berechnen Sie die Transaktionssteuer IMT wie folgt:

Kaufwert x Steuersatz = X
X - Rabatt = IMT

Also:

500.000,00 € x 8 % = 40.000,00 €
40.000,00 € - 12.170,97 € = 27.829,03 € IMT zu zahlen

B) Transaktionssteuern beim Kauf einer Immobilie in Portugal als Haupt- und Dauerwohnsitz*

Wenn Sie als Einwohner eine Immobilie in Portugal kaufen und der Zweck des Immobilienkaufs darin besteht, diese als Ihren eigenen ständigen Wohnsitz zu nutzen und diese daher als Ihre Hauptadresse registriert ist, ist die zu zahlende IMT niedriger. Wie Sie der Tabelle unten entnehmen können, bleibt der Steuersatz gleich, Sie erhalten jedoch mehr Rabatt darauf.

bis: 101.917,00 € - Steuersatz: 0 %
von: 101.917,00 € bis: 139.412,00 € – Steuersatz: 2 % – Rabatt: 2.038,34 €
von: 139.412,00 € bis: 190.086,00 € – Steuersatz: 5 % – Rabatt: 6.220,70 €
von: 190.086,00 € bis: 316.772,00 € – Steuersatz: 7 % – Rabatt: 10.022,42 €
Von: 316.772,00 € bis: 607.528,00 € – Steuersatz: 8 % – Rabatt: 13.190,14 €
von: 607.528,00 € bis: 1.102.920,00 € – Steuersatz: 6 % und ohne Rabatt
mehr als: 1.102.920,00 € - Steuersatz: 7,5 % und ohne Rabatt

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit einem Kaufwert von 500.000 € als Hauptwohnsitz und Hauptadresse kaufen, berechnen Sie die Transaktionssteuer IMT wie folgt:

Einkaufswert x Steuersatz = X
X - Rabatt = IMT

Also:

500.000,00 € x 8 % = 40.000,00 €
40.000,00 € - 13.190,14 € = 26.809,86 € IMT zu zahlen

Wie Sie sehen, ist die Umsatzsteuer beim Kauf einer Immobilie, die Sie als Hauptwohnsitz nutzen, etwa 1.000 € niedriger als beim Kauf einer Zweitwohnung oder einer Immobilie zur Vermietung.

* Bitte beachten Sie: Alle oben genannten Preise gelten für das portugiesische Festland. Für die autonomen Regionen wie Madeira und die Azoren gelten unterschiedliche Tarife. Für Gewerbeimmobilien, beispielsweise eine Immobilie innerhalb einer Ferienanlage, gilt ein Steuersatz von 6,5 % ohne Abzug. Für rustikale Grundstücke wie landwirtschaftliche Flächen gilt ein Satz von 5 %, ohne Abzüge.

Immobilienkauf in Portugal – weitere Nebenkosten

Stempelsteuern

Ganz gleich, ob Sie Immobilien in Portugal als dauerhaften Wohnsitz, als Zweitwohnsitz oder als reine Kapitalanlage kaufen, Sie müssen immer die Stempelsteuer zahlen. Die Stempelgebühren ("Imposto de Selo") werden vom Käufer zum Zeitpunkt der Übertragung zusammen mit den IMT-Steuern bezahlt und betragen 0,8 % des Kaufpreises.

Hypothek

Heutzutage können Sie relativ einfach eine Hypothek bei den portugiesischen Banken beantragen. Im Allgemeinen geben Banken 60 % und in einigen Fällen sogar 70 % des Wertes der zu kaufenden Immobilie zurück. Den Restbetrag müssen Sie als Eigenanteil bezahlen. Wenn Sie in Portugal leben und arbeiten, können Sie einen Kredit von bis zu 80 % oder in manchen Fällen sogar 90 % aufnehmen. Dann haben Sie auch Anspruch auf einen festen Zinssatz für Ihre Hypothek. Als Nichtansässiger sind Sie verpflichtet, sich für variable Zinssätze zu entscheiden. Diese sind günstiger, bergen aber natürlich auch mehr Risiken.

Wenn Sie ein Haus mit einer Hypothek kaufen, ist eine Hypothekensteuer von 0,8 % auf den Wert der Hypothek zu zahlen. Sie müssen auch den Bankwert Ihrer Immobilie bezahlen, die Sie in Portugal kaufen möchten. Die Kosten dafür liegen bei etwa 1.000 €.

Notar

Die Pflichten eines Notars in Portugal sind nicht dieselben wie die eines Notars in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. In Portugal ist der Notar nur bei der Kaufübergabe anwesend und hält fest, was zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Die Zahlung des Kaufpreises sowie die Zahlung aller Transaktionssteuern erfolgt unter der Aufsicht des Notars. Die Kosten dafür liegen durchschnittlich bei etwa 1.000 €.

Rechtsanwalt

Es ist sicherlich nicht zwingend erforderlich, beim Immobilienkauf in Portugal einen Anwalt zu beauftragen. Dies wird jedoch generell Ausländern empfohlen, die in Portugal Immobilien kaufen.

Wie oben erwähnt, hat der Notar in Portugal andere Pflichten als der Notar im Vereinigten Königreich oder in Irland. Um zu überprüfen, ob der Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie tatsächlich der (alleinige) Eigentümer ist, das Haus genau so aussieht, wie es in den der Gemeinde vorgelegten Plänen vorgesehen ist, und es völlig frei von Hypotheken oder anderen Schulden ist, müssen Sie die Dienste von in Anspruch nehmen ein Anwalt.

Ein weiterer Vorteil eines Anwalts besteht darin, dass Sie ihm eine Vollmacht für den Kauf Ihres Hauses unter der Sonne Portugals erteilen können. Auf diese Weise müssen Sie während des Kaufvorgangs, der mehrere Monate dauern kann, nicht in Portugal anwesend sein oder für jede Unterschrift nach Portugal hin- und zurückfliegen.

Anwälte erheben in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises als Honorar.